Vos questions sur le Malraux

Dispositif Malraux : la bonne solution pour acheter un édifice religieux ?

A vendre : ancien couvent des Dominicains construit en 1870. L’annonce vous paraît incongrue ? Et pourtant, on trouve de plus en plus de propositions de ce type sur les sites Internet des promoteurs immobiliers ou des agences qui s’intéressent à ce marché spécifique.

La reconversion d’un édifice religieux en habitation est une pratique plus répandue dans les pays anglo-saxons et en Europe du nord. En France, ce patrimoine religieux est surtout convoité par des amateurs de vieilles pierre et de restauration immobilière qui ont envie d’investir dans une bâtisse originale - comme un prieuré, un presbytère, une abbaye, un couvent, voire une église - pour en faire leur logement principal.

Toutefois, depuis quelques années, un nouveau public plus large s’y intéresse, comme le prouve la multiplication des biens offerts à la vente. Les monastères, abbayes et autres chapelles peuvent y être divisés en appartement à proposer ensuite en location. Si vous faites partie de ces nouveaux investisseurs, vous êtes peut être également séduit par les possibilités de défiscalisation immobilière. Encore faut-il faire le bon choix…

Dispositif Malraux

Si d’emblée vous envisagez le dispositif Malraux, attention car ce n’est pas forcément le plus intéressant pour ce type de bien. Certes, la loi Malraux vous apportera une réduction d’impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 euros de travaux par an, soit une réduction maximale de 30 000 euros par an. Mais il faut pour cela que votre bâtiment soit classé en secteur sauvegardé. En contrepartie de l’avantage fiscal, il faut rénover entièrement les lieux pour les louer pendant au moins neuf ans. Cependant, en pratique, ces édifices religieux à vendre sont souvent situés hors des villes. Ils génèrent donc un loyer trop faible eu égard à l’ampleur des travaux et à leur coût.

Monuments historiques

Vous pouvez sinon opter pour le régime de défiscalisation appliqué aux Monuments historiques, si votre bien est reconnu comme un Monument Historique ou classé à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) par le ministère de la Culture. Dans ce cas il sera possible d’imputer sans limitation les déficits fonciers sur le revenu global du propriétaire. De plus, vous pourrez exonérer ce bien des droits de succession, à condition que les héritiers, légataires ou donataires aient souscrit une convention à durée indéterminée avec les Ministres de la Culture et des Finances. Enfin ce régime donne droit à des subventions. Une condition est néanmoins requise : il faut conserver le bien pendant 15 ans. Sachez en outre que votre bien sera sous l’étroite surveillance du ministère et qu’il vous faudra un accord préalable pour toute transformation. Les travaux que vous y effectuerez ne pourront débuter qu’après autorisation et devront se dérouler sous le contrôle de l’administration. Depuis 2009, il faut, en plus de l’autorisation de la Drac, une autorisation de Bercy pour découper un immeuble par lots de copropriété.

LMNP

Troisième possibilité moins contraignante vers laquelle se tournent de plus en plus d’investisseurs et de professionnels : la formule résidence de tourisme classée avec services. Dans ce cas, l’édifice est divisé et revendu chambre par chambre sous le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui vous offrira plusieurs avantages : déduction de tous les frais, amortissement des immobilisations, exonération des plus-values après trente ans, etc. La rentabilité moyenne à attendre est de 4%.

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